最近楼市回暖了，但也不能刚从ICU出来就蹦迪。

这是很基本的认识，一切放开之后，地铁，商场，广州大道每天都超多人，超堵车。

就连澳门街头，也是人头攒动。

这样的背景下，如果楼市还没有一点人气，那才是真的可怕。

但也不能因为人多，就喊着房价要狂飙，逼定，跑量出货，才是目的。‍‍

|澳门街头，@广州房产企鹅摄

说市场回暖，我们可以看一手成交，这是最直观的数据；也可以看二手，尤其是挂牌价，最能反应真实的市场。

不过，这些都是当下，过去一段时间市场的反馈。‍‍‍‍‍‍‍

而最能体现未来一两年市场行情的，无疑是土地市场。‍‍‍‍‍‍‍‍

业内很多时候都喜欢把土地比作是面粉，新房比作是面包。面粉贵，那面包也不会便宜。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

土拍的价格对于一手的影响，显而易见。‍‍‍‍

现在的购房者，也越来越专业，他们不仅关注规划，关注开盘，关注二手成交资讯，更多的人也非常关注土地市场的情况。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

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为此，广州首轮土拍，八宗宅地的意向房企，我们也简单摸了一个名单，结果有点出乎意料。

超33家房企密切关注，而最火的竟然荔湾羊城食品厂地块，还有番禺大石的迎宾路地块。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

先说房企端，这一次依旧是国企、央企最积极，如越秀、保利发展、华润、广州城投、保利置业、珠江实业、招商、金茂、中铁置业、武汉联投、五矿、华侨城、中建五局、八局，还有中交，建发（联发）、葛洲坝等等。

不过，也有不少民企的身影，如美的置业、龙湖、东亚新华、大华，还有央企控股的绿城等等。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

阳春三月，春风十里，大家都在摩拳发力。

说两个细节吧，在番禺地块的介绍会上，中铁置业说迎宾路地块或许会摇号。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

|番禺迎宾路地块，原香江大酒店

为什么？

其一：配套成熟，楼下就是滨江。‍‍‍

番禺迎宾路地块，板块本身配套很成熟，虽没有江景，但是出门走两步还是能到江边的。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

其二：靠近3号线大石地铁站，临近新光快速、沙溪大桥。‍‍‍‍‍‍‍

且周边有大石地铁，还有近新光快速、沙溪大桥，去海珠，天河都很方便。更别说，板块这两年都没有什么新房。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

其三：置换需求，地价2万出头，周边业主卖4万。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

而锦绣银湾二手，15年左右的楼龄，业主挂牌价接近4万/平，而迎宾路地价才2万。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

按新房是地价的2倍来算，以后卖4万，开发商也是赚钱的，这也是周边市场的真实反映，而这个价格买新房不香吗？且还配建一个幼儿园。

对于开发商来说，接近10万方的体量，总价20亿，风险是可控的。‍‍

而在荔湾羊城食品厂地块，北京过来的民企东亚新华，也说看到摇号。

大家先看图，大概能猜到为什么了。‍‍‍‍‍‍‍

一、靠近白鹅潭万象城。华润置地万象城已经官宣，地块距离白鹅潭够近，赢在地段了。‍

二、靠近花地河，醉观公园，还有省一级康有为小学，环境不错，没什么大的环境不利因素。‍‍‍‍‍‍‍

三、地价2.8万/平，比华润白鹅潭悦府（3.2万地价）、保利·和悦滨江（3.2万/平）都要便宜，政府在地价让利了。‍‍‍‍‍

而华润白鹅潭悦府吹风价8-10万/平，主打大户型，羊城食品厂这个地块可以在户型上做一个刚改的户型，打户型和总价差，享受万象和双太古的配套。‍

|白鹅潭实景图

这是最火的两宗地块了，而荔湾桥梓大街地块，估计也是找了在荔湾的一个省属国企来搞。

先不说看到摇号是不是真的会实现，但是在官方组织的会上，在没有明显不利因素的地块上，也是传递出了一个积极信号。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

至于天河智慧城地块，配建43%的保障租赁住房，商业占比29%，条件相对苛刻，估计会是国企来兜底。

如保利，珠实，广州城投。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

而未拍先火的长隆巨无霸地块，因为住宅监管商业地块协议，而商业地块设置严格的准入门槛，除了TA，不会有人头铁去抢。

|长隆地块‍

话说，长隆地块是真的大。‍‍‍

|长隆地块

当中中小学地块，隔着欢乐大道就是华发越秀和樾府的一期。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

|左边就是长隆地块中小学用地

增城就不用说了，既然能挂出来，估计是有民企和国企兜底。

2、

换句话说，这一轮拍地，大概率不会流拍。

而开发商有意向拿地，也是政策端，融资端，还有市场端给了信心。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

先说政策端，刚刚召开的全国两会提到了很多，如出台金融支持措施，支持刚性和改善性住房需求。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

另外，棚改的目标也比去年翻了一倍，大家细品。

实际上，过去大半年，宏观政策早就转好了，而房企端，核心就是有效防范化解头部房企风险，改善资产负债状况。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

当然，政策转好，房企还是要靠市场造血，回血。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

开年以来，广州市场确实部分回暖了，这也给了企业拿地的信心。‍‍‍‍

先说二手，2023年2月，据协会数据显示，广州市二手住宅成交量（自助网签+中介网签）为9938宗。‍

这个数据环比2023年1月同期（6025宗）环比大涨78.7%，同比去年2月上涨140%。

虽然去年二月是过年，但是这个势头，确实能够说明市场在恢复了。‍‍‍‍‍

而且有一个值得关注的数据，那就是2月二手的成交超过新房（5300宗），接近一倍。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

这说明二手是有人愿意接手的，它不像其他的城市，一手很亮眼，但是二手实际成交很差。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

比如，杭州2022年二手挂牌超10万，但是实际二手成交才5.3万套。‍‍‍‍‍‍‍

如果广州二手成交能够起来，这意味着市场的流通性正在趋向稳定，相对健康。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

这是一个很积极的信号了，因为房东出手再置换好户型，好地段的比例较大。

除了二手成交，与购房者密切相关的房贷利率，也创下三年新低，首套4.3%的房贷利率已经维持半年之久。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

相对于2021年高峰时机5.85%的房贷利率，同样是贷款200万，4.3%的房贷利率每月月供能省下1900元。‍‍‍‍‍

这不少了。

更不用说，广州开年就提出127条城中村改造，广州新型棚改要来，相关实施路径还在研究之中。